El lavado de dinero puede colarse en el sector inmobiliario; por eso, en México, las inmobiliarias están obligadas a verificar la identidad y el origen de los recursos, limitar pagos en efectivo conforme a los topes de la LFPIORPI, documentar cada operación y reportar operaciones inusuales a la UIF.
En México, la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), mejor conocida como Ley Antilavado, es una herramienta clave para combatir el lavado de dinero y el financiamiento al terrorismo. Esta ley busca cerrar las puertas a quienes intentan introducir dinero de origen ilícito en el sistema financiero a través de actividades aparentemente legítimas, como la compraventa de inmuebles.
El sector inmobiliario es especialmente vulnerable, ya que las operaciones suelen involucrar montos elevados y distintos tipos de contratos, lo que puede ser aprovechado para ocultar el origen de recursos ilegales. Por esta razón, la ley establece obligaciones claras para desarrolladores, agentes inmobiliarios y notarios, quienes deben identificar a sus clientes, verificar el origen de los recursos y reportar ante la autoridad cuando las operaciones superan ciertos montos.
Cumplir con la LFPIORPI no solo evita multas y sanciones, sino que también protege la reputación de las empresas y brinda mayor certeza jurídica a compradores y vendedores. En pocas palabras, conocer esta ley es indispensable para cualquier persona que participe en la compraventa de inmuebles en México.
El Lavado de Dinero en el Sector Inmobiliario
Dentro de la Ley Antilavado en México, el sector inmobiliario está clasificado como uno de los más sensibles al lavado de dinero, ya que el mercado de bienes raíces es un vehículo común para introducir recursos de origen ilícito. Por ello, la ley define ciertas operaciones como actividades vulnerables, las cuales deben cumplir con obligaciones específicas de identificación y reporte ante el SAT.
Las principales actividades vulnerables son:
• Compraventa directa de inmuebles, ya sea entre particulares o a través de desarrolladores y empresas inmobiliarias.
• Cesión de derechos de propiedad, por ejemplo, en contratos de preventa donde se transfieren derechos antes de escriturar.
• Arrendamiento de inmuebles cuando la renta mensual es igual o superior a 1,605 UMA (aprox. $173,000 MXN en 2025).
Estas operaciones son consideradas de riesgo, porque pueden usarse para blanquear dinero al simular transacciones legítimas. La ley establece montos umbral que, al rebasarse, obligan a integrar un expediente del cliente, identificar al beneficiario final y presentar un aviso a la autoridad.
Cumplir con estas obligaciones no solo evita sanciones, sino que aporta transparencia y confianza a todas las partes involucradas en la operación.
La Ley Antilavado. Obligaciones de los Agentes.
En el sector inmobiliario, cumplir con la Ley Antilavado no es opcional. Desarrolladores, agentes inmobiliarios y notarios tienen responsabilidades legales muy claras para evitar que sus operaciones se utilicen para el lavado de dinero o financiamiento al terrorismo.
La primera obligación es identificar plenamente al cliente y al beneficiario final, es decir, a la persona que realmente obtiene el beneficio económico de la operación, aunque no aparezca en el contrato. Esto implica solicitar documentación oficial, comprobante de domicilio y, en caso de personas morales, información sobre sus socios o accionistas.
La segunda obligación es integrar un expediente de identificación, conocido como KYC (Know Your Customer), que debe mantenerse completo y actualizado. Además, cuando las operaciones rebasan los montos establecidos por la ley, los involucrados deben presentar un aviso ante la Secretaría de Hacienda (SAT) en tiempo y forma. Esta notificación permite a la autoridad monitorear operaciones que podrían ser sospechosas.
Por último, toda la documentación debe conservarse durante cinco años, lista para ser presentada en caso de auditoría. Cumplir con estas obligaciones no solo evita sanciones, sino que también genera confianza entre clientes y autoridades.
Lavado de Dinero. Montos y Umbrales de Aviso.
Uno de los puntos clave de la Ley Antilavado en materia inmobiliaria son los montos límite que obligan a presentar un aviso ante el SAT. Estos montos están expresados en Unidades de Medida y Actualización (UMA), lo que significa que se actualizan cada año.
En 2025, el umbral para la compraventa de inmuebles es de 8,025 UMA, equivalente a aproximadamente $865,000 MXN. Si una operación supera esta cantidad, el desarrollador, agente o notario debe presentar el aviso correspondiente y contar con un expediente completo de identificación del cliente.
En el caso del arrendamiento de inmuebles, el umbral es de 1,605 UMA por renta mensual, lo que equivale a cerca de $173,000 MXN. Esto significa que rentas por debajo de ese monto no están obligadas a avisar, pero sí deben mantener un control básico de identificación de clientes.
Estos límites existen para detectar movimientos de dinero que pudieran ser utilizados para fines ilícitos. Explicar estos montos de forma clara a los clientes es una buena práctica, ya que les da certeza sobre el cumplimiento legal de la operación y evita sorpresas al momento de escriturar.
Lavado de Dinero. Beneficiario Final y Debida Diligencia.
Uno de los conceptos más importantes en la Ley Antilavado es el de beneficiario final. Esta figura se refiere a la persona física que, directa o indirectamente, obtiene el beneficio real de la operación, aun cuando no aparezca como comprador, arrendatario o cedente en el contrato. Por ejemplo, si una empresa adquiere un inmueble, el beneficiario final sería el socio o accionista que recibe el beneficio económico de la compra.
Identificar correctamente al beneficiario final es clave para evitar que el sector inmobiliario se utilice para el lavado de dinero. Por ello, los desarrolladores, agentes y notarios deben solicitar documentos que acrediten la estructura de propiedad de las empresas, identificar a las personas con control efectivo y verificar que no se encuentren en listas de personas bloqueadas.
La debida diligencia implica aplicar políticas y procedimientos para conocer a los clientes, analizar el origen de los recursos y detectar operaciones inusuales. Llevar a cabo esta práctica protege a las empresas del sector inmobiliario de posibles sanciones, evita involucrarse en operaciones ilícitas y brinda mayor seguridad jurídica a todas las partes.
El Lavado de Dinero. Reporte de Operaciones Sospechosas
La Ley Antilavado no solo obliga a reportar operaciones que superan ciertos montos, sino también aquellas que resulten inusuales o sospechosas, aun cuando estén por debajo de los umbrales establecidos. Esto es fundamental para prevenir el lavado de dinero en el sector inmobiliario.
Una operación sospechosa es aquella que, por su naturaleza, monto, frecuencia o complejidad, no tiene justificación económica o legal clara. Ejemplos comunes son pagos en efectivo de grandes cantidades, operaciones realizadas por terceros sin relación aparente con el inmueble o compradores que se niegan a proporcionar documentación de identificación.
Los desarrolladores, agentes y notarios deben contar con mecanismos internos para detectar estas señales de alerta. Cuando identifican una operación sospechosa, deben presentar un reporte al SAT dentro del plazo que marca la ley, aun si la operación no se concreta.
Reportar operaciones inusuales no solo es un deber legal, sino una herramienta que protege a las empresas del sector de verse involucradas en delitos graves. Además, demuestra compromiso con la transparencia y con la lucha contra el uso indebido del mercado inmobiliario.
Ley Antilavado. Sanciones y Multas por Incumplimiento.
El incumplimiento de la Ley Antilavado en operaciones inmobiliarias puede traer consecuencias graves, tanto económicas como legales. La ley establece un esquema de multas que van desde los $15,000 hasta varios millones de pesos, dependiendo de la gravedad de la infracción. Por ejemplo, no presentar un aviso al SAT cuando se rebasa el umbral puede implicar una multa superior a los $900,000.
Pero las consecuencias no son solo económicas. En casos de omisión dolosa o complicidad, puede haber responsabilidad penal, que incluye cárcel para quienes encubran operaciones de lavado de dinero. Esto es especialmente relevante para desarrolladores, agentes y notarios, quienes actúan como primeros filtros en la identificación de clientes y origen de recursos.
Además, el riesgo reputacional es considerable. Una empresa que aparece vinculada a investigaciones de lavado de dinero puede perder la confianza de sus clientes, bancos y socios comerciales, lo que afecta directamente sus ventas y proyectos. Por todo esto, cumplir con la ley no es solo una obligación legal, sino una estrategia para proteger la viabilidad y credibilidad de cualquier negocio inmobiliario en México.
lado de Dinero. Restricciones al Uso de Efectivo.
La Ley Antilavado establece una prohibición clara sobre el uso de efectivo en operaciones de compraventa de inmuebles cuando el monto excede los 8,025 UMA (aproximadamente $865,000 MXN en 2025). Esto significa que ningún comprador puede liquidar en efectivo un inmueble con valor superior a ese límite, ni siquiera parcialmente.
El objetivo de esta restricción es evitar que dinero de origen ilícito ingrese al sector inmobiliario de manera discreta. Por ello, los pagos deben realizarse mediante transferencias electrónicas, cheques nominativos, traspasos bancarios u otros medios que dejen un rastro contable verificable.
En operaciones de arrendamiento, aunque se permite el pago en efectivo, se recomienda fomentar el uso de medios bancarios para garantizar mayor transparencia y facilitar la comprobación fiscal.
Para desarrolladores, agentes y notarios, cumplir con esta disposición es indispensable. Aceptar efectivo en exceso del límite puede derivar en fuertes multas y responsabilidades legales. Además, informar al cliente de esta restricción desde el inicio del proceso evita conflictos y genera mayor confianza en la operación.
Rol de los Notarios Públicos en el Lavado de Dinero
Los notarios públicos son una pieza clave en la aplicación de la Ley Antilavado en operaciones inmobiliarias. Su función no se limita a formalizar las escrituras; también actúan como un filtro legal para prevenir el lavado de dinero y el financiamiento al terrorismo.
Antes de protocolizar una compraventa, el notario tiene la obligación de verificar el cumplimiento de la LFPIORPI, lo que incluye revisar la documentación de identificación del comprador y vendedor, así como confirmar que los pagos se hayan realizado por medios permitidos (transferencias, cheques, etc.).
En caso de que la operación supere los montos establecidos por la ley, el notario debe presentar el aviso correspondiente ante el SAT dentro de los plazos marcados. No hacerlo puede derivar en multas significativas y, en casos graves, responsabilidades administrativas.
Además, el notario asesora a las partes para evitar incumplimientos, como el uso indebido de efectivo. Gracias a su intervención, se brinda seguridad jurídica, se protege el patrimonio de las partes y se contribuye a que el mercado inmobiliario sea más transparente y confiable.
Evitar Riesgos de Lavado de Dinero. Recomendaciones.
Cumplir con la Ley Antilavado es indispensable para cualquier profesional del sector inmobiliario en México. Para hacerlo de manera eficiente y evitar riesgos, es recomendable implementar políticas internas de compliance que incluyan procedimientos claros para identificar clientes y operaciones.
La capacitación del equipo es fundamental. Los agentes y personal administrativo deben saber detectar señales de alerta, solicitar correctamente la documentación y mantener una actitud preventiva.
Llevar un control digital de expedientes facilita el almacenamiento seguro de documentos y el cumplimiento de la obligación de conservar la información por cinco años. Esto también agiliza la presentación de avisos al SAT cuando se requiera.
Por último, contar con asesoría legal especializada antes de cerrar operaciones de alto valor ayuda a evitar sanciones y posibles implicaciones penales. El acompañamiento de un abogado o consultor experto en la LFPIORPI puede marcar la diferencia entre una operación segura y un problema legal. Estas prácticas no solo cumplen con la ley, sino que también generan confianza en los clientes y fortalecen la reputación de la empresa.
En Cattori Inmobiliaria hemos capacitado a todo el equipo para prevenir operaciones con recursos de procedencia ilícita. Cumplimos con la ley mexicana aplicable (LFPIORPI) y contamos con un protocolo interno de debida diligencia para detectar y reportar operaciones inusuales, cuidando así la transparencia y seguridad de cada transacción.
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