Exentar el ISR al vender tu casa puede parecer complicado, pero aquí te lo explicamos sin vueltas. En esta guía conocerás qué es la exención por casa habitación, cuándo aplica y cómo el notario la formaliza en escritura.
Te diremos el tope de 700,000 UDIS (y cómo convertirlo a pesos), cada cuánto puedes usarla, quiénes califican y qué comprobantes necesitas para probar que vivías ahí.
También verás qué pasa si te excedes del límite, los errores más comunes que cuestan dinero, y los casos especiales (uso mixto o vendedores extranjeros). Cerramos con un checklist para llegar seguro a la firma.
Qué es la exención por “casa habitación”
La ley te permite exentar el ISR cuando vendes tu casa habitación siempre que la operación se formalice ante notario y hasta un tope de 700,000 UDIS. En cristiano: si cumples los requisitos de vivienda habitual (tu domicilio real) y llevas tus comprobantes —INE y recibos/estados de cuenta con esa dirección—, el notario aplica la exención en la escritura.
Ojo: solo cubre hasta el límite; el excedente sí paga y el notario lo calcula ahí mismo. Esta facilidad se usa de forma espaciada (no es para cada venta), así que vale la pena planear y reunir papeles con tiempo.
Límite en pesos (UDIS, en cristiano)
Sobre el límite en pesos, las UDIS cambian diario. En números redondos, 700,000 UDIS suelen andar entre 5 y 6 millones de pesos. Conviene verificar el valor del día (Banco de México) antes de firmar. Ejemplo sencillo: si vendes en $6,200,000 y ese día 700,000 UDIS = $5,800,000, entonces $5,800,000 quedan exentos y $400,000 serían la base sobre la que se calcula el impuesto.
Esa base todavía puede bajar con deducciones permitidas (p. ej., mejoras con factura o gastos notariales con CFDI). En todo caso, el notario te guía y aplica correctamente la exención para que pagues solo lo que corresponde.
Guía Rápida para Exentar el ISR al Vender tu casa Habitación.
La ley permite exentar el ISR cuando vendes tu casa habitación, siempre que la operación se formalice ante notario y hasta un tope de 700,000 UDIS. En pocas palabras: si esa vivienda es tu domicilio habitual, el notario puede aplicar la exención directamente en la escritura. Ojo: la exención no cubre todo si te pasas del límite; el excedente sí paga.
Para que proceda, conviene llevar comprobantes que acrediten que ahí vives (por ejemplo, credencial para votar y recibos de servicios o estados de cuenta con ese domicilio). El notario revisa la documentación y calcula lo que corresponda conforme a la ley.
Sobre el límite en pesos, las UDIS cambian todos los días, así que el monto exacto varía. De forma orientativa, 700,000 UDIS suelen ubicarse entre 5 y 6 millones de pesos. Lo ideal es verificar el valor del día en el Banco de México antes de firmar. Ejemplo claro: si vendes en $6,200,000 y ese día 700,000 UDIS equivalen a $5,800,000, entonces $5,800,000 quedan exentos y $400,000 serían la base para calcular el impuesto. Con esa cifra, el notario determina el ISR que toca pagar, cuidando que aproveches correctamente la exención y solo pagues lo que procede.
Exentar el ISR al Vender: Frecuencia y Beneficiarios
Cada cuándo puedes usarla.
La exención por casa habitación para exentar el ISR se puede usar solo una vez cada 3 años por persona. Esto no es un “cupón” ilimitado: el notario está obligado a consultar al SAT los últimos 5 años para verificar si ya ejerciste la exención en una venta anterior. Por eso conviene planear: si vendiste hace poco con exención, tal vez te convenga esperar para no perder este beneficio.
El notario realizará la validación en la firma y dejará constancia en la escritura.
Quiénes aplican.
La exención está pensada para personas físicas que venden su casa habitación (tu vivienda habitual). No aplica a terrenos sin construcción ni a inmuebles 100% comerciales (locales, bodegas, oficinas) aunque estén en el mismo predio. Si el inmueble tiene copropietarios, el límite de la exención aplica por persona, de forma proporcional a su participación.
En cristiano: cada copropietario puede aplicar su propio tope si cumple requisitos, y el notario calcula por separado la parte exenta y, en su caso, el excedente que sí paga.
Pruebas de que sí vivías ahí.
Para que proceda la exención del ISR, debes demostrar que esa vivienda era tu domicilio habitual. Los documentos más comunes son:
INE con ese domicilio;
Recibos de luz o telefonía fija;
Estados de cuenta bancarios o de servicios a tu nombre.
También suelen aceptarse comprobantes a nombre de tu cónyuge, ascendientes o descendientes, siempre que reflejen el mismo domicilio. Es clave que la dirección coincida tal cual (número interior, colonia, CP). Lleva varios comprobantes recientes y conservalos en original y copia para agilizar la revisión. Con esa base, el notario aplica la exención correctamente y te ayuda a pagar solo lo que corresponde si hubiera excedente sobre el tope permitido.
El Papel del Notario para Exentar el ISR al Vender tu Casa.
El notario es quien da certeza jurídica y se encarga de aplicar la exención del ISR por casa habitación. Primero verifica que la vivienda sea tu domicilio habitual (INE y comprobantes) y consulta al SAT si ya utilizaste la exención en el periodo permitido.
Con esos datos, calcula si la operación queda totalmente exenta o si existe excedente sobre el tope (700,000 UDIS). Si hay excedente, determina la base, aplica las deducciones procedentes y retiene el impuesto correspondiente en la firma. Después, entrega esa retención al SAT y reporta la operación conforme a la normatividad fiscal, dejando todo asentado en la escritura.
En pocas palabras: el notario te guía, hace los cálculos correctos y se asegura de que solo pagues lo que corresponde, cumpliendo la ley sin sorpresas.
Cómo Exentar el ISR Si te Pasas del Tope
Si te pasas del tope.
La exención por casa habitación permite exentar el ISR hasta 700,000 UDIS; solo el excedente paga. Para disminuir ese excedente, el notario puede restar: costo de adquisición (lo que te costó cuando compraste), mejoras con factura (remodelaciones, ampliaciones), gastos notariales y avalúo con CFDI, y la comisión inmobiliaria con CFDI.
Ejemplo rápido: si vendes en $6,200,000 y ese día 700,000 UDIS valen $5,800,000, quedan exentos $5,800,000 y $400,000 son la base. Si demuestras $250,000 en mejoras y $100,000 entre notaría y comisión con CFDI, la base podría bajar a $50,000 y ahí se calcula el impuesto.
Errores comunes que cuestan.
- Papeles vencidos o mal dirigidos: INE con otro domicilio, recibos que no coinciden, estados de cuenta desactualizados.
- Intentar aplicarla antes de 3 años desde la última vez que la usaste: el notario consulta con SAT.
- Creer que aplica a terrenos o a casas nunca habitadas: no procede; debe ser tu casa habitación.
- No pedir CFDI de la comisión inmobiliaria o de las mejoras: sin factura, difícil que deduzca.
Casos especiales a aclarar.
Uso mixto (casa + negocio): normalmente se prueba la parte habitacional (metros cuadrados, planos, dictamen o peritaje). La exención se limita a esa proporción; la porción comercial no queda exenta.
Vendedores extranjeros residentes en México: si quieres exentar el ISR, tendrás que acreditar residencia fiscal en México (por ejemplo, constancia del SAT y documentación migratoria válida). Si no eres residente fiscal, el tratamiento cambia y podría aplicarse retención distinta.
En resumen: planifica, reúne comprobantes y asesórate con tu notario para exentar el ISR correctamente y solo pagar lo que toca.
Checklist para Exentar el ISR antes de Firmar.
Confirma con tu notario que no has usado la exención en los últimos 3 años; él consultará al SAT. 2) Reúne identificación oficial (INE) con el domicilio de la casa y comprobantes recientes: recibos de luz o telefonía fija, y/o estados de cuenta. 3)
Junta todas las facturas con CFDI: costo de mejoras, avalúo, gastos notariales y comisión de la inmobiliaria; ayudan a disminuir la base si te pasas del tope. 4) El día de la firma, verifica el valor de la UDI en Banxico. 5) Lleva originales y copias para agilizar el cálculo y exentar el ISR correctamente.
Asesoría para Exentar el ISR con Cattori Inmobiliaria
En Cattori Inmobiliaria asesoramos a cada propietario para exentar el ISR cuando vende su casa, según su caso particular. Analizamos si procede la exención por casa habitación, verificamos el uso en los últimos tres años y revisamos que la documentación coincida (INE, recibos y estados).
Calculamos escenarios con el valor UDI del día, estimamos el posible excedente y qué deducciones aplican (mejoras con factura, comisión y gastos con CFDI). Coordinamos todo con el notario para que retenga solo lo que corresponda y reporte correctamente al SAT. Este acompañamiento forma parte de nuestro servicio integral: claridad, cumplimiento y ahorro fiscal, de principio a fin de la operación.
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