Comprar una propiedad en Ciudad de México siendo extranjero sí es posible, y el proceso es mucho más sencillo de lo que la mayoría imagina. Sin embargo, la ley mexicana establece ciertas limitaciones geográficas para proteger zonas estratégicas, conocidas como la “zona restringida”, que incluye toda propiedad situada a menos de 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de la frontera.
La Ciudad de México no se encuentra dentro de esa zona restringida, por lo tanto, un extranjero puede comprar una propiedad directamente a su nombre, sin necesidad de constituir un fideicomiso, siempre que se encuentre legalmente en el país y cuente con su Registro Federal de Contribuyentes (RFC).
El uso de fideicomiso inmobiliario se aplica únicamente cuando la propiedad se encuentra dentro de la zona restringida (por ejemplo, en destinos como Cancún, Los Cabos o Tulum). En ese caso, el fideicomiso se integra por tres partes:
1. Fideicomitente: el propietario original que vende.
2. Fiduciario: el banco que actúa como tenedor legal del título.
3. Fideicomisario: el comprador extranjero, quien es el beneficiario y tiene todos los derechos de uso, venta o herencia del inmueble.
Las dos limitaciones que mencionas son correctas para propiedades dentro de fideicomiso:
• La superficie no debe exceder los 2,000 m².
• Cada fideicomiso solo puede aplicarse a una propiedad específica, por lo que si el comprador desea adquirir varias, debe constituir un fideicomiso independiente para cada una.
Ejemplo Práctico
Supongamos que John Miller, un empresario estadounidense, desea comprar una residencia de $20.3 millones de pesos en la Colonia Jardines del Pedregal, una zona de lujo al sur de la Ciudad de México.
En este caso, no necesita un fideicomiso, ya que el Pedregal no se encuentra dentro de la zona restringida.
John puede adquirir la propiedad directamente a su nombre, con el acompañamiento de un notario público, acreditando su pasaporte, su estatus migratorio vigente (residencia temporal o permanente) y obteniendo su RFC para efectos fiscales.
En conclusión, los extranjeros pueden comprar libremente en Ciudad de México, y el fideicomiso solo aplica cuando la propiedad está ubicada en áreas costeras o fronterizas.
Comprar una Propiedad en CDMX. Caso Práctico (I)
Caso 1: Extranjero que aún no reside legalmente en México ni tiene RFC
En este escenario, la persona sí puede comprar una propiedad en Ciudad de México, pero no directamente a su nombre hasta cumplir ciertos requisitos.
Aunque la CDMX no está en zona restringida, los notarios y el SAT (Servicio de Administración Tributaria) exigen que el comprador tenga capacidad legal y fiscal en México, lo que incluye:
• Pasaporte válido.
• Estatus migratorio vigente (residencia temporal o permanente).
• RFC (Registro Federal de Contribuyentes) activo.
Si el comprador no tiene estatus migratorio ni RFC, no puede escriturar a su nombre. En ese caso, puede hacerlo a través de un fideicomiso, aunque no sea obligatorio por ubicación, sino por condición legal del comprador.
El fideicomiso actúa entonces como figura legal para permitirle adquirir el bien mientras tramita su residencia y RFC. En este tipo de fideicomiso, el banco mexicano funge como propietario legal temporal (fiduciario), y el comprador extranjero figura como fideicomisario, con todos los derechos de uso, renta o venta del inmueble.
Comprar una Propiedad en CDMX. Caso Práctico (II)
Caso 2: Empresa extranjera que desea comprar propiedad en Ciudad de México
Aquí hay que distinguir entre el tipo de uso del inmueble:
A) Si la propiedad es para uso habitacional (vivienda, residencia particular)
Una empresa extranjera no puede comprar una casa habitacional directamente a su nombre, salvo que:
• Cree una sociedad mexicana (persona moral constituida en México), con RFC y domicilio fiscal.
• Esa sociedad sea la titular de la escritura.
El fideicomiso no aplica para uso habitacional empresarial en zonas no restringidas. El camino correcto es constituir una empresa mexicana subsidiaria.
B) Si la propiedad es para uso comercial, industrial o corporativo
En este caso, sí puede comprar a través de un fideicomiso, incluso si la empresa extranjera no tiene aún RFC o registro en México, siempre que el inmueble se destine a inversión o desarrollo comercial (por ejemplo, oficinas corporativas, naves industriales o locales).
Este tipo de fideicomiso se regula por la Ley de Inversión Extranjera, y el comprador corporativo debe:
• Acreditar su existencia legal en su país.
• Presentar la documentación de sus representantes legales.
• Declarar el uso comercial del inmueble ante el banco fiduciario y la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).
Ejemplo Práctico
Siguiendo el caso de John Miller, si él vive aún en el extranjero y no tiene residencia ni RFC, puede comprar la casa en Jardines del Pedregal mediante un fideicomiso bancario temporal.
El banco sería el fiduciario, el vendedor el fideicomitente, y John el fideicomisario.
Una vez que obtenga su residencia y RFC, puede transferir la propiedad a su nombre mediante una reestructuración del fideicomiso o una nueva escritura.
Si en lugar de John fuera su empresa (por ejemplo, “Miller Global Holdings LLC”) la que quiere adquirir el inmueble para uso corporativo o inversión, también podría hacerlo mediante fideicomiso. Pero si la compra fuera para uso habitacional o personal del directivo, tendría que constituir una sociedad mexicana y comprar a nombre de esta.
Consejos para Extranjeros que quieren Invertir en la CDMX
Invertir en bienes raíces en la Ciudad de México es una excelente oportunidad para extranjeros que buscan diversificar su patrimonio en una de las metrópolis más dinámicas de América Latina. Sin embargo, hacerlo con seguridad y estrategia es clave para evitar riesgos y obtener el mejor rendimiento.
1. Cómo evitar fraudes inmobiliarios.
Antes de realizar cualquier pago, verifica que el inmueble esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad y que el vendedor sea realmente el propietario. Desconfía de precios demasiado bajos o de operaciones en efectivo sin comprobantes. Es recomendable solicitar un certificado de libertad de gravamen y trabajar siempre con agentes inmobiliarios registrados y despachos notariales confiables.
2. Importancia del acompañamiento legal y fiscal.
Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y un asesor fiscal con experiencia en operaciones internacionales te ayudará a cumplir con las regulaciones locales, pagar los impuestos correspondientes y evitar cláusulas abusivas. Además, un profesional puede orientarte sobre figuras como el fideicomiso para extranjeros, obligatorio cuando se compra dentro de zonas restringidas, o sobre cómo declarar tus rentas si el inmueble se destina a inversión.
3. Busca una Agencia Inmobiliaria que te asesore.
El comprador internacional valora la confianza, la transparencia y la experiencia de compra más que las simples características del inmueble. Por eso, la agencia inmobiliario profesional se enfoca en educar, informar y generar credibilidad— es altamente efectiva y apreciada por los extranjeros. Mostrar conocimiento del mercado, explicar los procesos legales crea conexión y elimina la sensación de presión comercial. Al final, el comprador se convence por confianza, no por insistencia.
Nueva Ley Antilavado de Dinero en México
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), conocida como Ley Antilavado, tiene un impacto directo en las operaciones inmobiliarias, especialmente cuando participan inversionistas extranjeros. Su propósito es evitar que el mercado de bienes raíces sea utilizado para ocultar dinero de origen ilícito.
De acuerdo con esta ley, todas las transacciones inmobiliarias que superen ciertos montos (aproximadamente equivalentes a 8,000 UMAs, es decir, más de $900,000 MXN) deben reportarse ante la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF). Además, los notarios, agentes y desarrolladores están obligados a identificar plenamente al comprador, verificar la procedencia lícita de los fondos y conservar la documentación por al menos cinco años.
Para los extranjeros, esto implica presentar comprobantes de ingresos, pasaporte, visa vigente y, en algunos casos, documentos bancarios del país de origen. No cumplir con estos requisitos puede retrasar o incluso invalidar la operación.
Cumplir con la Ley Antilavado no solo evita sanciones, sino que refuerza la confianza del mercado internacional y protege tanto al comprador como al vendedor. En un entorno global donde la transparencia es esencial, México se consolida como un destino de inversión inmobiliaria cada vez más confiable.
Guía para Extranjeros que Desean Comprar una Propiedad en Ciudad de México
Comprar una propiedad en la Ciudad de México es una excelente inversión, pero hacerlo correctamente requiere información, planeación y acompañamiento profesional. Estos consejos te ayudarán a realizar una compra segura y satisfactoria.
1. Cómo buscar la propiedad ideal.
Empieza por definir el tipo de vivienda que deseas —ya sea para vivir, rentar o invertir— y analiza cuidadosamente la zona. Considera factores como seguridad, conectividad, servicios, áreas verdes y plusvalía. Plataformas inmobiliarias confiables, agencias con reputación comprobada y agentes bilingües especializados en el mercado internacional son los mejores aliados.
Evita decidir solo por fotos o precios atractivos: visita las propiedades, pregunta por antecedentes del edificio y compara antes de hacer una oferta. También es recomendable revisar los planes de desarrollo urbano de la zona, ya que pueden influir en el valor futuro del inmueble.
2. Gastos adicionales a la compra.
Además del precio del inmueble, debes considerar algunos costos adicionales:
• Honorarios notariales (entre el 1% y 2% del valor de la propiedad).
• Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que varía según la alcaldía (aprox. 2% al 4.5%).
• Avalúo oficial, necesario para escriturar.
• Honorarios legales y de gestoría.
En total, calcula entre un 5% y 8% adicional sobre el valor de compra.
3. Proceso de compra paso a paso.
1. Selecciona la propiedad y realiza una oferta formal.
2. Firma una promesa de compraventa o contrato preliminar con depósito de garantía.
3. El notario público verifica documentos, gravámenes y la identidad del vendedor.
4. Se realiza el avalúo y pago de impuestos correspondientes.
5. Ambas partes firman la escritura pública ante notario.
6. El notario registra la operación en el Registro Público de la Propiedad, y tú recibes tu escritura y llaves.
Con asesoría adecuada, comprar en la CDMX es una experiencia segura, rentable y gratificante.
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